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法律顾问快讯
预售商品房广告内容属于合同内容吗
对于刚动工或者正在建造中的预售房，购房人主要就是通过开发商提供的商品房的销售广告和宣传资料以及样板房等信息，对预售房的情况有个感性认识，而开发商往往是受利益最大化的驱动的，在这样的动机下，他们将广告和宣传设计得很美好，当然，也许这也和他们的最初愿望一致，但是图纸不代表现实的建筑，在具体的建设过程中也会遇到种种问题，导致建成的房屋与广告内容不附。
预售商品房广告内容往往是购房人决定是否买方的重要根据，也代表了购房人对预售房的预期。那么在法律上，预售商品房广告内容对开发商是否具有约束力？广告和宣传资料是否合同的一部分？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
从法律规定可以看出，商品房的销售广告和宣传资料在一般情况下并不是合同的内容，而是开发商的一种销售手段，因此，购房人在看房时，对广告和宣传资料的内容，不可一味相信，因为广告和宣传资料毕竟不是合同。
然而，现今开发商迎合购房人的心理，设计了各式各样的广告，在这些五花八门的广告和宣传的狂轰滥炸下，购房人的判断能力难免减弱。为了保护购房人的利益，如上提出的商品房解释的第三条中，法律也作出了相应规定，即，商品房销售广告和宣传资料的说明和允诺，符合以下三个条件的，可以视为合同内容：（1）该内容是对开发商规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；（2）对房屋的说明和允诺应具体确定；（3）该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。上述三项条件为商品房销售广告内容认定为要约的基本原则，不过，这个认定往往是纠纷发生后诉讼中由法官作出的。因此，在购房时，还是应该理性对待开发商的广告和宣传，要知道，合同的内容才是开发商的真正承诺。
不少开发商的销售广告或图片资料都在不显眼的角落，用小字表达大概相同的意思：“本广告的最终解释权归房地产开发企业所有，相关数据以政府最终批准的文件为准”。开发商意图通过此声明来排除自己的责任，然而依据法律规定，此格式通告并不能免除开发商的诚信责任，只要其广告和宣传的内容符合商品房解释第三条规定的要约条件，开发商违反时，仍应当承担违约责任。尽管法律在此保护购房人的利益，在购房时，购房人还是应当主动注意这些细节，避免将来出现纠纷。
